LTV a CLTV: co číslo říká a co ne

LTV patří mezi základní ukazatele úvěrů zajištěných nemovitostí. Nízké číslo ale může vytvářet falešný pocit bezpečí, pokud nevíte, z čeho se počítá a co všechno v něm není. Článek ukazuje výpočet, rozdíl mezi LTV a CLTV a jak si číslo přepočítat na vlastní stresový scénář.

Jak se LTV počítá

LTV = výše úvěru / použitá hodnota zástavy × 100

Pro účely tohoto článku označujeme jako LTV poměr jednoho úvěru k použité hodnotě zástavy a jako CLTV poměr součtu všech úvěrů zajištěných stejnou nemovitostí k této hodnotě. Terminologie poskytovatelů se může lišit – někteří do ukazatele nazývaného LTV zahrnují i další úvěry – proto vždy ověřte, které dluhy uvedený ukazatel zahrnuje.

Příklad: úvěr 900 000 Kč, nemovitost oceněná na 2 000 000 Kč → LTV 45 %. Rozdíl 55 % je nominální rezerva vůči použitému ocenění. Její skutečný význam závisí na realizační ceně, dalších zajištěných pohledávkách, nákladech a příslušenství dluhu.

Dvě věci rozhodují o tom, co číslo skutečně znamená:

Čitatel – jaká částka a k jakému dni. Ověřte, zda nabídka pracuje s původní výší úvěru, nebo s aktuálním zůstatkem jistiny. Pro stresový scénář pak zvlášť dopočítejte očekávanou pohledávku při vymáhání včetně úroků z prodlení, smluvního úroku za dobu vymáhání a dalších oprávněných nároků. Ta může být výrazně vyšší než částka použitá ve zveřejněném LTV.

Jmenovatel – jaká hodnota. Odhad provozovatele, znalecký posudek, cenová mapa, kupní cena z nedávné transakce? Interní ocenění nemusí být špatné, ale musí být pojmenované. Hodnota stanovená bez prohlídky a bez srovnatelných prodejů je měkčí než posudek s fyzickou prohlídkou. Stejné LTV může mít u dvou nabídek úplně jinou váhu.

LTV vs. CLTV

Na jedné nemovitosti může váznout víc zástavních práv. CLTV je součet všech úvěrů zajištěných stejnou nemovitostí dělený její hodnotou:

Použitá hodnota nemovitosti: 2 000 000 Kč.

Poměr samotného investorského úvěru k hodnotě nemovitosti je 25 %. Bez informace o předchozím úvěru a CLTV 80 % ale neposkytuje úplný obraz zatížení zástavy. Investor ve druhém pořadí přijde na řadu až po bance, takže ho zajímá, kolik zbude po jejím uspokojení: rezerva není 75 %, ale 20 %. Proto u každé nabídky se zástavou v jiném než prvním pořadí ptejte na CLTV, na pořadí a na aktuální vyčíslení pohledávek s přednostním pořadím (seniorních) včetně příslušenství. Částka uvedená v katastru nemusí odpovídat aktuálnímu dluhu – může jít o původní výši zajištěné pohledávky nebo o limit zajištění včetně budoucích dluhů; aktuální výši je třeba doložit vyčíslením od příslušného věřitele. Jak zápis ověřit, popisuje článek Jak číst list vlastnictví.

Co LTV nezohledňuje

1. Cena při nuceném prodeji. Při prvním exekučním dražebním jednání činí nejnižší podání dvě třetiny výsledné ceny; pokud se nemovitost nevydraží, může se při dalších jednáních podle zákona snižovat. Nejnižší podání přitom není odhadem skutečné prodejní ceny. Výsledná cena pro dražbu se stanovuje v příslušném řízení na základě ocenění a nemusí odpovídat hodnotě použité v investiční nabídce.
2. Náklady. Vymáhání a zpeněžení přinášejí náklady (exekuce, dražba, znalec, právní zastoupení, případně vyklizení), které mohou snížit čistou částku dostupnou pro uspokojení pohledávky. Jejich úhrada a pořadí závisí na druhu nákladu a pravidlech příslušného řízení; ne všechny se automaticky odečítají před všemi věřiteli.
3. Čas. Měsíce až roky, během kterých úroky přirůstají k pohledávce, ale peníze nechodí.
4. Prodejnost. Spoluvlastnický podíl, nemovitost s věcným břemenem bydlení, stavba bez kolaudace nebo bez přístupu se prodávají hůř a s diskontem, který LTV neukazuje. Více v článku Zástava spoluvlastnického podílu.
5. Pořadí. Viz CLTV výše.

Tabulka scénářů: kolik zbude při poklesu ceny

Model: úvěr 900 000 Kč v prvním pořadí, použitá hodnota 2 000 000 Kč (LTV 45 %), pohledávka při vymáhání včetně úroků 1 050 000 Kč. Pro zjednodušení předpokládáme, že náklady zpeněžení sníží výtěžek dostupný pro věřitele o 150 000 Kč; skutečný rozvrh se řídí pravidly řízení.

V posledním scénáři chybí k plnému uspokojení pohledávky 200 000 Kč. Pokud investor předtím neobdržel žádné platby, jde o nevrácenou jistinu 50 000 Kč a neuhrazené úroky 150 000 Kč – nekrytá část pohledávky tedy není totéž co ztráta vložených peněz. Model ukazuje pouze uspokojení z této zástavy; případné další vymožení z jiného majetku dlužníka nezahrnuje.

Stejná pohledávka investora ve druhém pořadí za bankou s pohledávkou 600 000 Kč (celá částka uspokojovaná před investorem): k plnému pokrytí už nestačí realizační cena nižší než 90 % použité hodnoty.

Procenta nejsou odhad toho, co se stane; jsou to vaše stresové předpoklady. V tomto modelu je pro plné pokrytí pohledávky v prvním pořadí potřeba realizační cena alespoň 60 % použité hodnoty, ve druhém pořadí 90 %. Při jiných úrocích, nákladech nebo výši přednostních pohledávek vyjdou jiné hodnoty – bod zlomu neurčuje samotné LTV, ale celý model.

Jaké LTV je „bezpečné“

Žádné LTV není samo o sobě bezpečné. ČNB stanovuje horní hranici LTV pro hypotéky bank, protože i u standardní hypotéky s prověřenou bonitou považuje vysoké LTV za riziko. Pokud má dlužník rizikovější úvěrový profil, je důležité vedle rezervy v zástavě posoudit i jeho schopnost splácet – LTV vypovídá o krytí dluhu zástavou, ne o tom, zda dlužník zvládne průběžně platit. Spolehlivost použité hodnoty ověřujte podle konkrétního ocenění, ne podle typu poskytovatele.

Praktické vodítko: při jinak stejných podmínkách znamená nižší LTV větší rezervu vůči použité hodnotě, ale vždy se ptejte na tři věci zároveň – z jaké hodnoty se počítá, jaké je CLTV a jaké pořadí má zástavní právo zajišťující posuzovaný úvěr, a jak vypadá výsledek při realizační ceně výrazně pod použitou hodnotou. Teprve pak je LTV informace, ne jen číslo.

Nízké LTV může zmírnit ztrátu při nesplácení, ale návratnost negarantuje. Výsledek závisí na skutečné realizační ceně, pořadí, nákladech a délce vymáhání.

Projděte si konkrétní nabídku s checklistem 12 otázek. → Prohlédnout nabídky